北京看白癜风最专业医院 http://m.39.net/pf/bdfyy/qsnbdf/首开光明国风上观
（东西湖区-临空港新城）
目前在售4、7、8号楼
建面约96-平户型
前期建面约76平户型已基本售完
毛坯销售
毛坯备案价元/平
折后约元/平
目前可直接认购
销售情况分析：
1、首开光明国风上观所在的临空港新城有10多个楼盘，基本是盘挨着盘，价位差不多，且楼盘同质化也比较严重，所以片区竞争很激烈，大部分项目都上了分销，而首开光明国风上观也不例外。结果是，上分销的不一定卖的动，不上分销的一定卖不动。
中介朋友圈截图：
2、项目上次加推的4号楼有76平的小户型，在片区内比较少见，因此这个户型卖的也比较好，但96-平户型就比较难卖了，目前还有房源在售。
3、项目备案情况：
首开光明国风上观共有套房源可售，目前已备案套，还有套未备案。
4号楼备案情况，基本就卖了中间小户型，76平户型已基本售完，96平户型还剩余少量，边套大户型完全卖不动。
7号楼备案情况，备案房源基本都是中间小户型，边套大户型也是完全卖不动：
8号楼76平和96平小户型，除了1、2楼之外基本售罄，边套大户型还有房源。
首开光明国风上观在年一共备案了套，说明绝大多数房源都是在年卖的。另外，该项目的销量也是排在临空港新城第12名，算是比较靠后了，卖的很一般。
价格分析：
1、首开光明国风上观上一次开盘是在年9月份，当时毛坯备案均价达到了元/平，较前期上涨了元/平。不过，目前该项目有折扣，折后约元/平。
2、该项目4号楼开盘时的毛坯备案均价达到了元/平，要比片区中许多楼盘都高上许多，不过后面该项目有折扣，折后约元/平的价格属于片区较低的价格了。
从价格表中可以看出，项目4号楼单价：76平中间套平边套平边套96平中间套，同楼层的户型差价最大在元/平左右，最高价楼层出现在次顶楼19层。
不过由于项目折扣力度很大，备案价格表参考意义就十分有限了。
4号楼备案价：
前期推出的7、8号楼备案价：
4、首开光明国风上观折后约元/平的价格，在临空港新城内只能说是中规中矩，和周边盘价格基本持平。因为周边很多盘都在打折，整个区域楼盘扎堆，竞争也很激烈，产业差异化不明显，因此这个区域的房子非常难卖。首开光明国风上观唯一有差异的就是这个76平户型，除此之外平以上的户型并不好卖。
东西湖区域楼盘表：
临空港新城＆吴家山房价地图：
4、项目所处的临空港新城中心区域目前只有九坤新城壹号这样一个二手房小区，目前二手房挂牌均价元/平，近期二手房成交价仅在1.1万/平出头。
除此之外，项目附近恒大帝景的二手房作为大开发二手楼盘，价格有一定参考价值，目前该小区二手房挂牌均价元/平，近期二手房成交价在1.3万/平上下。
房源详情：
首开光明国风上观占地面积约4.5万㎡，总建筑面积约16万㎡，总计容建筑面积约12万㎡，住宅建筑面积约11.6万㎡，容积率2.7，绿地率30%，总计套房源，全住宅地下机动车位个，车位配比约1：1.3，人车分流设计。项目由8栋20-21层的高层住宅1所幼儿园、部分社区商业组成，目前已推4、7、8号楼，还有5栋未推。
项目经济技术指标：
项目沙盘图：
该项目呈长方形（南北长），楼栋等高排布，地块整体为正南北朝向，南北楼间距约40米左右。
该项目日照大体上都是OK的，不过整个小区内还是有17户无法满足大寒日2小时的日照要求。
项目相关效果图如下：
项目目前在售的4号楼为20层、2个单元、2梯4户结构。
建面约76平户型：
该户型位于4号楼1单元中间户，户型方正，两开间朝南，北面对连廊，通透性和私密性一般。76平的小户型在市面上还是比较少见的，不过目前该户型基本已售完。前期推出的该户型已基本售完，后期还有房源没推。
建面约96㎡户型
该户型位于4号楼2单元中间户，三房两厅两卫，三开间朝南，户型方正，北面对连廊，通透性和私密性一般。该户型存在走道，有一定浪费面积。
建面约㎡户型
该户型位于4号楼两个单元拼接户，三房两厅两卫，南北通透，两开间朝南，入户门对着厕所，三个户型分开分布，私密性较好。
建面约㎡户型
该户型位于4号楼边户，三房两厅两卫，南北通透，两开间朝南，该户型整体结构跟㎡户型较为类似，区别在于一间房和卧室位置略有不同，且该户型三面采光，三个户型分开分布，私密性较好。
拿地情况＆开发商背景：
首开光明国风上观前身为P（）号地块，该地块位于东西湖区三店北路以北、径吴路以西，土地面积.53平方米。产权为70年，容积率要求2.7，建筑密度要求住宅25%、高层住宅20%、幼儿园30%，起始价为万元，最高出让价万元，起拍楼面价.91元/平，最高楼面价.85元/平。出让方式为9月29日网上挂牌。
武汉强华房地产开发有限公司以万元竞得P（）号地块，成交楼面地价.85元/平。据查询，该企业为北京首开关联企业。
首开光明国风上观开发企业是武汉明泰置业有限公司，该公司为武汉强华房地产开发有限公司和农工商房地产（集团）有限公司各出资50%打造。
武汉强华房地产开发有限公司为北京城开全资子公司。
农工商房地产（集团）有限公司经查为光明房地产集团全资子公司。
首开光明国风上观由首开股份和光明地产联合开发。
首开股份是拥有近40年开发经验的大型国有房地产上市企业，曾承接了亚运村、大运村、奥运村的开发建设，设计承建了国家体育馆、五棵松篮球馆等奥运会、残奥会相关场馆。
光明地产的主营业务为房地产综合开发经营、冷链物流产业链，是集房产开发、商业运营、冷链物流、物业服务、建筑施工及供应链产业链等为一体的大型国有综合集团型公司。目前，公司拥有下属企业一百多家，下属房产开发项目、商业房产经营集团、物流集团、服务集团、城市建设集团、供应链企业等。在武汉打造过光明上海公馆、光明上海府邸等项目。
附
首开光明国风上官评测如下：
一、区位
首开光明国风上观位于东西湖区金北二路（在建中）与径吴路（部分已通）交汇处（地铁1号线径河站东约米左右），距离三环线约6公里。
微观区位：
项目北面为创智路（规划路）、联发璞悦府，规划教育用地；
项目南面为规划金北二路、新城桃李郡；
项目西边为径西七路（规划路）、都市径水澜苑；
项目东面为径西六路（规划路）、规划绿化用地。
该项目周边基本处于一片该拆迁改造状态，也是正在全面建设的新区起步阶段状态，不过目前这边楼盘很多，建设速度也算比较快。
区位点评：
1、首开光明国风上观环线位置在三环以外，靠近四环，距离三环线直线距离约6公里，环线位置相对偏远，距离汉口主城区也比较远。
2、该项目属于临空港新城中心，可以享受到吴家山新城的配套和发展红利，区域内也规划了较多产业，在远城区当中属于有一定发展潜力的，但是作为一个远城区的新城，上限也不是很高。
3、该项目周边还是处于刚起步建设的阶段，整体面貌一般。
4、该项目次一级的区位是武汉临空港新城中心。临空港新城中心用地属性非常丰富，包含教育、医疗、商业、商务、文娱、*务、住宅、公共建设等。
5、该项目在区域中位置还算中等，东侧隔壁就是绿化用地，东南向就是民办北师大武汉学校，而且紧邻规划中的金北二路主干道。不过项目距离1号楼径河站米左右，比隔壁的新城、中梁、当代境等楼盘都要离地铁远，在同样价格的情况下，首开项目无任何优势。
6、项目距离天河机场航线大约米左右，虽然不在航线正下方，但还是会有一定的机噪影响，而且飞机频次很高。
楼栋上方可以不时看见飞机：
项目售楼部实景图：
隔壁都市径水澜苑：
项目南侧新城桃李郡：
项目周边现状（拍摄于年9月）：
项目南面的道路，目前还没建，只有个临时工程车走的：
项目东侧有个变电站：
周边还有大片荒地待开发：
项目工程进度（年9月）：
项目东侧有变电站：
由于周边市*路没通，项目门口修建了临时的看房通道：
二、交通
地铁：首开光明国风上观距离轻轨1号线径河站直线距离约米左右，步行到达，从轻轨1号线向前两站可以在码头潭公园站换乘地铁6号线（地铁6号线二期目前在建中）。首开光明国风上观属于径河站东侧的第三排项目，与地铁站之间隔了当代境和都市径水澜苑两个项目，对比起来没有优势。
地铁测距图
径河站实景图：
地铁1号线可通往循礼门、中山公园、武汉天地等汉口核心地带，同时还可以跟地铁2号线、3号线、6号线、7号线、8号线等多条地铁线路进行换乘。
已通车的地铁1号线码头潭公园站和在建的地铁6号线二期码头潭公园站实景图如下：
自驾：首开光明国风上观周边多有金北二路（在建中）、金北一路、临空港大道等多条主干道。从项目进入汉口主城区需要从径吴路-金北一路-临空港大道-东西湖大道-三环线，但紧邻的一些路目前还处于半施工状态（个别通了、大部分没通，比如上文中的项目附近实景图就可以看出来）目前总体路况一般。不过该项目距离吴家山老城区很近，通行到吴家山老城还是比较方便的。
项目周边路网示意图如下：
项目周边路况较好的金北一路实景图如下：
项目周边路况较好的临空港大道实景图如下：
已开通的金山大道与硚孝高速互通的立交将对该项目自驾出行有一定利好。金山大道海口互通立交工程共有六条匝道，是区域重要的交通枢纽。另外近期三环线与硚孝高速交汇的竹叶海立交也通车了。通过硚孝高速可以直接对接长丰大道高架，抵达二环线和CBD附近。
海口互通立交和竹叶海互通示意图如下：
海口立交处实景图：
项目附近有公交站金北一路径西八路，有、H、H、H、H80等车辆经过，距项目约1公里左右，未来随着周边入住人口的增多，预计其它临近的道路上也会增加公交站点。
交通点评：
首开光明国风上观距离地铁较近，但不是地铁口。周边有主干道（但不是快速路，且不少小路处于在建或规划状态），去吴家山老城区比较方便，去汉口主城区还是有点远，硚孝高速通车虽然有利好，但项目距离快速路入口也非常远。
三、配套
商业：首开光明国风上观周边属于全新建设阶段，商业配套暂时比较缺乏，目前来说像样点的商业要到吴家山老城区的东西湖中心广场或者海林广场等地，要么就是10公里左右的宜家或金银湖万达，不过区域内规划了很多商业，需要时间等待。
海林广场实景图如下：
教育：项目自带一所规划幼儿园，项目北侧有规划教育用地，项目预计要等待区域内教育用地落实才有就近对口学校，目前区域内是没有公立学校的利好的。
临空港新城中心规划有一所民办公助创新型学校北师大武汉学校，距离项目直线距离约1公里，不过该学校是民办性质。
北师大武汉学校城市留言板截图：
北师大武汉学校平面规划图：
北师大武汉学校效果图：
规划公示的比较迟，不是不存在延期的可能，理想状态是年底，晚一点的话大概就是年了。
医疗：该项医院医院直线距离约1.5公里左右。
医院实景图
其他：项目东侧是规划公园，项目北侧约米左右为已建好的径河湿地公园。
径河湿地公园实景图
项目附近还有迪马产业园：
配套点评：
首开光明国风上观附近目前还较为缺乏配套，短期内可能要依靠吴家山老城区的一些配套。不过周边目前一些配套已初步落实（医院、公园等），并且从区域规划来看，项目交房阶段区域内一些相应的配套或将初步落实了。
四、品质
1、项目物业服务公司为首开万科物业，万科物业在武汉口碑非常好。
项目现场物业介绍展板实景图
2、项目为首开旗下国风产品系，规划主打高品质、舒适性，项目园林内预计规划有中央景观客厅、阳光草坪、慢跑道、儿童游乐区、老人活动区等功能性强且美观大气的景观区。
项目示范区实景图
3、项目容积率2.7，为较低数值；项目车位配比约1：1.3，车位配比充足，同时项目还是全人车分流小区。
4、项目是智能安防社区，同时也规划配有精装入户大堂，电梯间走廊处也贴砖。
5、项目虽然是毛坯交付，但也配置有高档门窗和高档指纹密码锁等。
品质点评：
项目配备有万科物业，项目园林等相关方面的规划也还可以，基本能达到平均水平。
“武汉阿松”综合点评：
优势：
1、项目所在区域有一定发展潜力，在武汉远城区当中还属于中上等的。
2、项目的品质上规划的还是不错的，但与周边盘基本也是差不多水准；
3、价格在区域内比较有优势，是片区内的低价盘；
4、76平小户型总价低，还比较抢手。
劣势：
1、绝对环线位置还是有一点偏远，远城区，靠近四环了，不过区域内其他盘都差不多这样；
2、区域目前处于初步开发阶段，目前区域面貌一般，周边没有已落实的公立学校。项目在金北二路以北，不如金北一路以南的项目距离片区内的核心配套方便。
3、与周边盘同质化严重，距离地铁比周边几个盘略远。
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